Antara ‘Freehold’, ‘Leasehold’ dan “Hak Milik Sementara”

Sedikit perkongsian ingin saya tulis di dalam artikel kali ini adalah mengenai jenis pegangan hartanah dan juga sedikit penjelasan tentang jenis hakmilik yang menjadikan sesetengah orang sedikit keliru mengenainya.

Ini adalah berikutan beberapa salah faham yang berlaku apabila saya bersembang dengan beberapa orang bakal pembeli rumah, pemilik dan juga oleh sesetengah agen hartanah sendiri. Antara yang ingin saya kongsikan di sini adalah mengenai pegangan milikan bebas (freehold), pajakan (leasehold) dan juga apakah dia Hakmilik Sementara yang mana boleh jadi ‘freehold’ mahupun ‘leasehold’.

Untuk penerangan di dalam artikel ini saya tidak akan menyentuh dengan mendalam dari segi perundangan (akta-akta dan sebagainya) tetapi hanya lebih kepada penerangan yang lebih mudah difahami oleh orang-orang biasa.

OK, pertamanya apakah FREEHOLD dan apa pula LEASEHOLD?

FREEHOLD atau pegangan bebas merupakan tanah di mana pemilikannya adalah untuk tempoh selama-lamanya (kekal). Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya tanpa tertakluk kepada tanah tersebut kembali semula kepada hak milik kerajaan selepas sesuatu tempoh tertentu (kecuali melalui pegambilan balik tanah oleh kerajaan). Di dalam dokumen hakmilik muktamad (‘final title’), pegangan bebas dikenali sebagai GERAN (sama ada Geran atau Geran Mukim) seperti di dalam rajah di sebelah. Geran merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri manakala Geran Mukim merujuk kepada hakmilik yang dikeluarkan dan ditadbir oleh Pejabat Tanah dan Daerah.

Sebagai contoh, jika dokumen hakmilik itu dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Tanah Negeri maka ianya menggunakan No. Hakmilik seperti GERAN 1234 manakala jika ianya dikeluarkan oleh Pejabat Tanah Daerah maka No. Hakmilik adalah seperti Geran Mukim 1234.

LEASEHOLD atau pegangan berstatus Pajakan pula merupakan jenis pegangan ke atas hartanah untuk suatu tempoh yang telah ditetapkan. Pada masa ini tempoh pajakan yang biasa dilihat atau dikeluarkan oleh kerajaan negeri / Pejabat Tanah adalah untuk 99-tahun. Di negeri seperti Sabah & Sarawak, kita mungkin melihat tempoh pajakan yang lebih panjang manakala untuk hakmilik lama dan tujuan selain kediaman anda mungkin akan lihat pajakan untuk tempoh seperti 30 atau 60 tahun. Persoalan utama di sini apa akan jadi selepas tempoh pajakan tersebut tamat? Jawapannya, tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri. Walau bagaimanapun, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui/memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa. Sekiranya anda merupakan pemilik tanah jenis pajakan, anda tidak perlu menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek (sekitar kurang 30-50 tahun) kepada Pejabat Tanah. Anda akan dimaklumkan mengenai jumlah premium yang perlu dibayar untuk permohonan tersebut dan perlu membuat pembayaran sebelum ianya diluluskan. Untuk negeri Selangor, adalah dimaklumkan pada tahun 2011 bahawa pemilik yang terus tinggal di hartanah berkenaan hanya perlu membayar RM1,000 sahaja berbanding jumlah premium mengikut nilai pasaran tersebut sehingga beliau menjual hartanah berkenaan. Jumlah ini adalah tersangat kecil dan merupakan suatu tindakan yang baik dari kerajaan negeri tersebut. Sebagaimana dokumen hakmilik kekal, pegangan pajakan juga mempunyai pengenalan tersendiri dalam membezakannya di dalam dokumen hakmilik. No. Hakmilik muktamad bagi pegangan pajakan akan menggunakan PAJAKAN 1234 atau PAJAKAN MUKIM 1234 – merujuk cara yang sama seperti Geran.

Secara amnya kebanyakan tanah-tanah untuk projek perumahan pada masa ini adalah berstatus ‘Pajakan’ kerana ianya merupakan tanah yang ‘diberimilik’ oleh kerajaan kepada pemaju untuk dibangunkan. Hanya projek-projek perumahan terdahulu yang mana tanah sudah dimiliki oleh individu sahaja biasanya yang memiliki status pegangan bebas (kekal). Penerangan lanjut diperlukan untuk perkara ini nanti!..

Dari segi nilaian hartanah pula, sebagaimana sedia maklum, tanah dengan ciri2 yang sama akan mempunyai nilai yang lebih tinggi untuk pegangan bebas berbanding pajakan. Selain disebabkan tempoh pegangan tersebut, ianya adalah berkaitan dengan permintaan dan juga tempoh pindahmilik yang lebih panjang untuk pegangan pajakan yang memerlukan kebenaran/kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri untuk pindahmilik tersebut yang kadangkala memakan masa sehingga 1 tahun.

Apakah pula HAKMILIK SEMENTARA?

Sebagaimana yang telah saya terangkan di atas, dokumen hakmilik MUKTAMAD akan menggunakan no. pengenalan seperti Geran, Geran Mukim, Pajakan, Pajakan Mukim dan sebagainya. Bagaimana pula bagi hakmilik yang belum muktamad? Untuk hakmilik yang belum muktamad, no. pengenalan hakmilik yang digunakan yang mungkin anda pernah lihat adalah seperti H.S.(D)1234 atau H.S.(M)1234. Huruf pengenalan H.S. di sini sebenarnya merujuk kepada ‘Hakmilik Sementara‘ manakala (D) dan (M) masing-masing merujuk kepada Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah Daerah berkenaan iaitu D (Daftar) – Pejabat Pendaftar Negeri manakala M (Mukim) – Pejabat Tanah Daerah. Terdapat sebahagian mereka yang keliru dengan anggapan bahawa Hakmilik Sementara merupakan pegangan ‘sementara’ yang mereka fikir pegangan pajakan sedangkan ianya suatu perkara yang berbeza. Semoga penerangan ini dapat memberikan pencerahan kepada masalah tersebut.

Oleh itu, Hakmilik Sementara ini juga mempunyai jenis pegangan yang berbeza iaitu sama ada ianya pegangan bebas ataupun pegangan pajakan yang mana boleh dirujuk di dalam dokumen hakmilik tersebut.

Walaupun Hakmilik sementara ini bukanlah dokumen hakmilik muktamad ianya tetap sah digunapakai sebagaimana butiran yang tercatit di dalamnya sehinggalah hakmilik muktamad dikeluarkan. Hakmilik muktamad merupakan hakmilik berdasarkan ukuran akhir/sebenar Pejabat Tanah dan terdapat kemungkinan saiz muktamad tanah anda sedikit berbeza dari saiz di dalam hakmilik sementara.

Diharapkan sedikit penerangan ringkas mengenai 3 perkara di atas dapat memberikan penjelasan kepada mereka yang masih belum jelas mengenainya. Sekiranya anda mempunyai pertanyaan lanjut, sila berikan di ruangan komen di bawah.

SOALAN DAN JAWAPAN

Sebelum anda daftar, kami rasa anda patut baca beberapa soalan yang telah kami jawab dari para pembeli yang pernah menghubungi kami. Sekiranya anda baru pertama kali nak beli rumah lelong, anda dinasihatkan baca setiap soalan dibawah sehingga habis sebelum hubungi saya atau mendaftar sebagai Pembida.

Soalan 1 : Macamana Nak Beli Rumah Lelong ?

Jawapan :

Pertama: Tolong lawati hartanah tersebut sendiri mengikut alamat yang diberi, Rumah lelong nie "as basis as" maksudnya apa yang anda nampak dalam keadaan itulah yang akan dijual. Ada yang elok pakej siap renovation dan ada yang sebaliknya.

Soalan 2 : Ok..Kalau Saya Berminat Nak Beli Rumah Yang Dah Tengok Tu Camne Pulak ?

Jawapan : 

Untuk masuk lelong

Pertama: Anda perlu buat bank draf sebanyak 5% atau 10% daripada harga Reserve
( saya akan bagitahu amaun yang tepat dan bank mana nak buat lepas tengok rumah )

Ke-2: Sila Scan dan Email IC anda @ pembeli ( depan belakang ) dan email ke hartanah188@gmail.com

Ke-3: Saya akan berikan P.O.S atau Pengistiharan Jualan kepada anda, didalam pengistiharan jualan terkandung syarat jualan ( Condition Of Sale ). Dalam tu juga ada detail mengenai Tarikh,Masa,dan Tempat Lelongan.Baca dan fahami, kalau tak faham boleh tanya.

Ke-4 Hari Lelongan: Ada 2 pilihan:

A- Wakilkan kami masuk lelongan bagi pihak anda
-Service Fee dikenankan RM250

B- Anda sendiri pergi ikut Tempat, Tarikh dan Masa yang telah diberitahu
- Free Of Charge ( tak payah bayar apa apa kt ejen )

Ke-5 Menang @ Kalah Dalam Lelongan
Menang >
Teruskan buat pinjaman ( pastikan anda layak buat pinjaman kerana jika anda gagal bayar baki belian rumah yang anda menang tadi dlm tempoh yang ditetapkan bank maka deposit anda boleh hangus) So sebelum beli rumah lelong check dgn bank dulu kelayakan pinjaman anda.
     
Kalah >
Bawa bank draf tu ke bank yg anda buat sebelum ni, cashkan balik deposit 5% @ 10% anda

Soalan 3 : Apa itu Harga Reserve, apa beza dengan Harga Market ? 

Jawapan :
Harga Reserve (harga simpanan) adalah harga terendah yang telah ditetapkan oleh bank. Iaitu harga permulaan sebelum pelelong memulakan lelongan @ harga yang diiklankan

Harga Market pula adalah harga pasaran semasa mengikut kepada nilai terkini yang ditetapkan oleh bank melalui penilai berdaftar.

Soalan 4 : Apa itu POS dan COS ?

Jawapan :
POS adalah singkatan daripada perkataan Proclamation Of Sale (Perisytiharan Jualan) iaitu surat yang mengesahkan hartanah tersebut akan dilelong pada tarikh yang telah ditetapkan.

COS pula adalah singkatan daripada perkataan Condition Of Sale (Syarat-syarat Jualan) yang akan menyatakan syarat-syarat berkenaan dengan hartanah yang akan dilelong.

Soalan 5 : Harga Tetap Macam Yang di Iklankan Ke ?

Jawapan :
Harga tak tetap. Bila sebut lelong, harga yang dinyatakan tidak tetap. Harga reserve yang dinyatakan akan berubah jika ada lebih dari seorang pembida untuk satu rumah yang sama. Pelelong akan jual rumah pada harga yang tertinggi.
( jika anda seorang shj pembida yg hadir maka anda dapat harga yg diiklankan @ Reserve Price )

Soalan 6 : Kalau Nak Harga Reserve Boleh Ke ?

Jawapan:
Bergantung pada rezeki anda. Jika anda pembida bertuah dan seorang sahaja yang hadir untuk membida anda akan dapat harga reserve.

P/s : Harap maklum, tiada cara untuk mendapatkan harga reserve tanpa masuk lelong.

Soalan 7 : Boleh Tak Beli Rumah Ni Tak Payah Masuk Lelong ?

Jawapan:
Tak boleh. Apabila rumah dah diisytiharkan untuk lelong. Owner dah tak ada hak penuh untuk rumah tu. Apabila dah masuk lelong, pembelian mesti melalui lelong. Jika anda pernah dengar ada orang boleh beli tanpa masuk lelong, jangan mudah terpedaya mungkin anda akan ditipu. Seorang jutawan lelong pernah bagi tahu saya "Do the legal, Dont do non legal".

Mengikut undang-undang, hartanah yang dah dilelong mesti dijual melalui lelong. Rumah yang dah ditetapkan untuk dilelong bukan lagi melalui tuan rumah tertapi melalui bank dan mahkamah.


Soalan 8 : Macamana Keadaan Rumah tu, kat Mana Lokasinya ?

Jawapan:
Seperti yang telah tertulis dalam POS. Syarat utama Rumah lelong adalah akan dijual dalam keadaan "Sepertimana Sedia Ada'. Oleh sebab itu, sebelum anda ingin membeli rumah lelong pastikan anda telah lawat periksa rumah terlebih dahulu. Macamana yang anda lihat, macam itulah keadaannya. Kalau anda nak tahu lokasi untuk pergi ke rumah yang diminati sila lihat peta mengunakan Google Map Atau klik sini.Link

P/s : Kami tidak dapat pergi tengok semua rumah yang akan dilelong, jika ada hartanah yang anda minati sila lawatinya dengan sendiri. 

Soalan 9 : Kalau Berjaya, Baki Bayaran tu Saya nak Kena Bayar Bila ? 

Jawapan:
Proses sama seperti pembelian rumah biasa. Anda boleh membuat pinjaman dengan mana-mana bank mengikut kepada harga yang berjaya anda beli. Tempoh untuk lulus pinjaman tidak boleh lebih dari 90 hari @ 120 hari seperti yang disyaratkan dalam POS.

P/s : Pastikan anda menyemak kelayakan pinjaman dengan pihak bank sebelum membuat keputusan untuk membeli hartanah.

Soalan 10 : Boleh tak Saya Markup Loan ?

Jawapan :
Tak boleh. Harga jualan telah dinyatakan dengan tepat dalam Kontrak jualan. Anda hanya boleh membuat pinjaman mengikut kepada harga yang berjaya anda beli.

Soalan 11 : Boleh tak Saya Buat Goverment Loan (Pinjaman Kerajaan) ?

Jawapan :
Berisiko tinggi. Anda akan kehilangan deposit sekiranya baki bayaran tidak diselesaikan dalam tempoh yang telah ditetapkan oleh pihak bank (90 hari @ 120 hari). Kebiasaanya tempoh untuk lulus pinjaman perumahan kerajaan mengambil masa yang lama. Untuk hartanah lelong, tidak boleh lanjutkan masa.

P/s : Ada sesetengah hartanah lelong boleh dilanjutkan masa. Sekiranya boleh, anda akan dikenakan interes oleh bank untuk setiap hari lewat.

Soalan 12 : Kalau masa lelong saya lawan harga lepas tu saya menang, kenaikan tu saya nak  kena bayar hari tu jugak ke?

Jawapan :
Tak perlu. Anda cuma perlu tambah lagi 5%@10% dari harga kenaikan untuk mencukupkan deposit asal.
Contohnya ;

Harga Reserve : RM100,000 

Bank Draft : 10% (anda dah buat awal tadi )

Anda menang Lelong : RM 130,000

Untuk masuk lelong, anda perlu buat bank draft 10% iaitu RM10,000. 

Disebabkan anda menang RM 130,000 iaitu ada kenaikan RM 30,000 maka anda perlu tambah lagi 10% dari harga kenaikan untuk mencukupkan deposit iaitu RM 30,000 x 10% = RM 3,000. 

Anda cuma perlu tambah RM 3,000 untuk dibayar kepada pihak bank selepas menandatangani kontrak.

Soalan 13 : Ada tak Kos-kos Lain Jika Saya Berjaya Beli ?

Jawapan :
Proses pembelian rumah lelong sama seperti Rumah Subsale. Anda perlu prepare untuk bayaran lawyer loan, lawyer pindah milik nama, Stamping, Stam duty, dan Valuer. 

P/s : Urusan Lawyer loan dan Lawyer pindah milik serta proses permohonan pinjaman ada disediakan oleh pihak kami. Kami ada Panel untuk menguruskan dan melancarkan proses pembelian hartanah lelong untuk anda.

P/s : Jangan risau jika kalah. Anda tidak rugi pun, masih ada banyak lagi rumah lelong lain yang boleh anda pilih. :)

PERHATIAN :

Hartanah yang disenaraikan diatas akan dijual "dalam keadaan sepertimana sedia ada" dan tertakluk kepada harga rizab yang telah dinyatakan oleh pihak bank dan kepada syarat-syarat jualan (COS) yang dicetakan di dalam perisytiharan jualan (POS). Semua bakal pembida harus mengambil perhatian bahawa apa-apa harta yang disenaraikan untuk jualan lelong di sini pada bila-bila masa boleh ditarik balik (Call Off) daripada jualan lelong tanpa apa-apa notis atau apa-apa sebab sekalipun. Saya sebagai Ejen tidak boleh menanggung apa-apa liabiliti kepada bakal pembida oleh apa-apa sebab sekalipun.Kepada penawar yang berminat untuk mana-mana hartanah yang disenaraikan adalah dinasihatkan agar Membuat Tinjauan dan Semakan hartanah yang diingini sebelum menyertai lelongan.